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百萬年薪VS艱難維生,中美房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)差異有多大?

更新時(shí)間:2024-10-05 06:07:26 責(zé)任編輯:未填 瀏覽數(shù):2285 環(huán)球冶金網(wǎng) 移動(dòng)網(wǎng)頁版

核心提示:隨著《不二情書》的熱映,吳秀波飾演的“洛杉磯資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”一角激發(fā)了很多人對(duì)美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的興趣。跑車和豪宅都是真的么

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隨著《不二情書》的熱映,吳秀波飾演的“洛杉磯資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”一角激發(fā)了很多人對(duì)美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的興趣。跑車和豪宅都是真的么?國(guó)外的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和國(guó)內(nèi)的中介到底有什么不一樣?

從單邊代理到雙邊代理,與客戶建立穩(wěn)定的“信托”關(guān)系

早在美國(guó)六十年代,與國(guó)內(nèi)相似,房屋交易過程中也是只有單邊(賣方)經(jīng)紀(jì)人,他們的任務(wù)是出去推銷開發(fā)商的新房或受雇于房東,代表賣方的利益,這就使買方站在了非常不利的位子。后來,隨著市場(chǎng)需求和消費(fèi)者保護(hù)法的健全與實(shí)施,美國(guó)逐漸形成了買賣雙方都雇傭經(jīng)紀(jì)人交易的制度來完善這個(gè)市場(chǎng),并延續(xù)至今。據(jù)保守估計(jì),美國(guó)大約有100萬人從事房地產(chǎn)這一職業(yè),美國(guó)的房地產(chǎn)交易85%是通過經(jīng)紀(jì)人公司服務(wù)完成,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在民眾中是口碑較高的職業(yè)。

因此,在美國(guó)房產(chǎn)交易中,不管是新房還是二手房,開發(fā)商或賣家基本不直接與客戶見面,房屋買賣交易完全通過房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人公司和經(jīng)紀(jì)人完成,經(jīng)紀(jì)人發(fā)揮著非常重要的作用??蛻艉徒?jīng)紀(jì)人的關(guān)系是“信托“,而非國(guó)內(nèi)的“商家與客戶”,與律師可能更為接近。

這種雙邊代理帶來的好處,就是買賣雙方的地位更加平等,買方的利益得到更好的保障。而在國(guó)內(nèi),整個(gè)二手房依然是“賣方市場(chǎng)”,尤其在一線城市的熱門區(qū)域,常常出現(xiàn)“一房難求”的窘狀。因此,經(jīng)紀(jì)公司為了獲得優(yōu)質(zhì)的房源,其服務(wù)的導(dǎo)向不得不偏袒于賣家,甚至?xí)霈F(xiàn)和賣家一起違規(guī)操作的情況。而買家通常處于劣勢(shì),除了承擔(dān)轉(zhuǎn)嫁的高傭金,還要獨(dú)自承擔(dān)一系列風(fēng)險(xiǎn)。

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代,“買賣雙方地位不對(duì)等”的矛盾變得突出,也出現(xiàn)了一些平臺(tái),希望通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù),打破長(zhǎng)期存在的居間邏輯。

比較有代表性的是房多多不久前推出的“四方場(chǎng)景”,也就是“雙邊服務(wù)”。由于房多多是“直買直賣”,沒有經(jīng)紀(jì)人參與,因此更考驗(yàn)平臺(tái)的服務(wù)功能。于是房多多創(chuàng)建了“賣家顧問”、“買家顧問”兩個(gè)角色,分別為買賣雙方提供1對(duì)1的咨詢服務(wù)。據(jù)了解,一旦買家用戶第一次對(duì)在線房源的業(yè)主發(fā)出“直約”請(qǐng)求,就會(huì)有專屬的服務(wù)顧問在線解答買家在找房、看房至交易過程中的所有疑問,并提醒、跟進(jìn)和確認(rèn)“直買直賣”的交易進(jìn)程。雖然這個(gè)功能尚處于初步嘗試階段,還沒有通過市場(chǎng)的檢驗(yàn),但也為二手房交易打開新的思路,為后來者提供了思考。

住房資源共享系統(tǒng),提高傭金比例至6%

上世紀(jì)50年代,美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的規(guī)模一般都比較小,經(jīng)紀(jì)人數(shù)一般只有四五人,大多是夫妻店。為了做成規(guī)模,有些公司擴(kuò)張業(yè)務(wù),設(shè)立多家分店,互相之間開始有合作,共享房源。出于這種合作的需要,各個(gè)公司之間訂立了一些簡(jiǎn)單的行業(yè)規(guī)范,那個(gè)時(shí)候就逐漸出現(xiàn)了所謂的住房資源共享系統(tǒng)。

住房資源共享系統(tǒng)的建立,首先提高了經(jīng)紀(jì)公司的傭金比例。早年傭金一般在2%左右,原因是當(dāng)時(shí)經(jīng)紀(jì)公司提供的服務(wù)比較少,房源也比較少。共享系統(tǒng)出現(xiàn)之后,房源逐漸地增加,傭金比例也在不斷地增加,如今已經(jīng)高達(dá)6%。

同時(shí),為了避免因?yàn)椤皦艛唷北徽畨褐?,全?guó)中介公司達(dá)成默契,固定傭金的比率,也就是行業(yè)自律——無論在全國(guó)哪個(gè)地方,地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都收取一個(gè)比較穩(wěn)定的,大約是6%或者7%的傭金提成,這樣做就構(gòu)不成惡性壟斷了。

數(shù)據(jù)顯示,美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的平均年傭金收入是5萬美元左右,其中,20%的經(jīng)紀(jì)人收入會(huì)在10萬美元以上,1%的經(jīng)紀(jì)人會(huì)在20萬美元以上,年收入在50萬-100萬美元傭金的經(jīng)紀(jì)人也大有人在。

所以,波叔在《不二情書》里的豪華配置,不是劇情需要,而是一個(gè)經(jīng)紀(jì)人的日常。

相比之下,國(guó)內(nèi)經(jīng)紀(jì)人的生活狀況可謂每況愈下,傭金比例一再走低,目前仍然堅(jiān)挺的是幾個(gè)中介老大的2%,而一些中小中介早已在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中維持在1.5%左右?;ヂ?lián)網(wǎng)中介出現(xiàn)后,因?yàn)闆]有門店運(yùn)營(yíng)的成本壓力,傭金更是低至0.5%。

中介之間競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí),還有一些單純的交易平臺(tái),甚至沒有傭金,僅收取少量的服務(wù)費(fèi),例如房多多的2999+0.3%的交易保障險(xiǎn)。交易成本的一再壓縮,更讓中介的“高傭”成為泡影,人們更愿意選擇效率高、費(fèi)用低的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)進(jìn)行交易。

嚴(yán)格業(yè)務(wù)考核,甚至要通過FBI調(diào)查

不同于國(guó)內(nèi)的規(guī)模化管理,美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司是少而精的,提供專項(xiàng)服務(wù),因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的個(gè)人業(yè)務(wù)和能力要求非常出色,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)照的核發(fā)有非常嚴(yán)格的規(guī)定,設(shè)有嚴(yán)格的考試。

各州略有不同,以德克薩斯州為例從事房地產(chǎn)這一工作之前,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要學(xué)習(xí)完成6門學(xué)科,180小時(shí)的課堂學(xué)習(xí)。其中包括:現(xiàn)代房地產(chǎn)學(xué),德州房地產(chǎn)法,代理法,合同法,房地產(chǎn)金融,以及相關(guān)法令頒布的合同。學(xué)校課堂完成后,經(jīng)歷4小時(shí)的全國(guó)和地區(qū)的考試合格,通過FBI的背景調(diào)查,簽約經(jīng)紀(jì)人公司才頒發(fā)執(zhí)照。之后必須經(jīng)過四年以上實(shí)踐工作才可以獲得Broker資格(獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)紀(jì)人)。為保證專業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員每年還必須參加考試接受再教育,執(zhí)照每2年申請(qǐng)重新?lián)Q發(fā)。

值得一提的是,美國(guó)是一個(gè)極其重視記錄的國(guó)家,如果因?yàn)檫`規(guī)而上記錄會(huì)對(duì)日后產(chǎn)生難以抹煞的不良后果。

對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來講,違規(guī)操作,不僅會(huì)使自己失去這一職業(yè),而且,在其他行業(yè)也會(huì)嚴(yán)格考核個(gè)人記錄,并且把不良記錄作為用人的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。因此,失去誠(chéng)信的代價(jià)是非常巨大的,這種措施極大地促進(jìn)了這個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的自律行為。

可見,美國(guó)房產(chǎn)中介經(jīng)過多年發(fā)展,已經(jīng)形成了一整套成熟、正規(guī)的行業(yè)體系,而我國(guó)二手房市場(chǎng)起步較晚,還有很多需要學(xué)習(xí)和借鑒的地方,尤其在政府監(jiān)管和行業(yè)自律方面,依然任重而道遠(yuǎn)。

責(zé)任編輯:馬千里

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